Novela zavádí i další dílčí změny práv a povinností vlastníka jednotky

Již jsme Vás v předchozích článcích informovali o vybraných změnách v oznamovací povinnosti vlastníka vůči správci domu (o údajích, o stavebních úpravách) a o novinkách souvisejících s financemi vlastníka. Nyní Vám přinášíme přehled ostatních dílčích změn povinností vlastníka, které novela občanského zákoníku s účinností od 1.7.2020 zavádí.

1. Oznámení podnikání

Nově je vlastník jednotky povinen předem oznámit správci domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě. Jedná se pouze o oznámení, a není tak vyžadován žádný souhlas ani jiná součinnost od správce. Toto ustanovení zároveň neobsahuje ani sankci pro případ jeho porušení.

2. Vlastník je povinen udržovat společné části domu uvnitř jednotky

Dosud zákoník upravoval povinnost údržby společných částí domu uvnitř jednotky nebo ve výlučném užívání vlastníka (např. nosných zdí, rozvodů ústředního topení, radiátorů, ale i balkonů, teras a lodžií atp.) jen s odkazem na nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Nově je definován rozsah údržby těchto částí tak, že vlastník je povinen sám hradit jejich údržbu a drobné opravy (tak jak jsou definovány v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu). Správce domu pak má provádět jakékoliv jiné činnosti nad rámec drobných oprav.

3. Vlastník má právo pořizovat výpisy, opisy a kopie dokumentů správce domu

Zákon nově výslovně stanoví, že vlastník jednotky je oprávněn si pořídit výpisy, opisy a kopie dokumentů správce domu. Zatím byl vlastník oprávněn do nich pouze nahlížet, což vyvolávalo nedopatření a někdy i zbytečné obstrukce mezi správci domů a vlastníky.

4. Zjednodušuje se nucený prodej jednotky

Novela zjednodušuje nyní prakticky nepoužitelnou úpravu nuceného prodeje jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti (např. podstatně ruší ostatní vlastníky v jejich užívání, ničí společné části domu, neplatí předepsané zálohy). Musí se tak dít způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků. Dosavadní zákon předpokládá k uplatnění tohoto práva dvě soudní řízení.

Nově je možno podat návrh soudu na nařízení prodeje jednotky již potom, co správce domu udělil vlastníku písemnou výstrahu obsahující její důvod, upozornění na možnost podání návrhu soudu a výzvu, aby se vlastník porušování povinností zdržel či odstranil jeho následky, včetně stanovení přiměřené lhůty (nejméně však 30 dnů). S podáním návrhu soudu zároveň musí souhlasit většina všech vlastníků jednotek v domě (k hlasu porušujícího vlastníka se nepřihlíží).

Partner AK-PS Pavel Strnad dodává: „V této části novela zpřesňuje dosavadní znění zákona a výslovně doplňuje některé práva a povinnosti, které byly i navzdory chybějící právní úpravě v praxi aplikovány. Nadále však shledáváme právní úpravu bytového spoluvlastnictví jako příliš komplikovanou, a to i kvůli řadě doplňkových zákonů a souvisejících podzákonných předpisů. Naopak tato úprava by měla být co nejpřehlednější, protože téměř každý (a především právní laici) se s ní musí pravidelně potýkat. Dnes již žijeme v době, která skutečně vyžaduje, aby každý měl svého právního poradce. A tento by neměl být oslovován až ve chvíli, kdy krizová situace nastane, ale naopak mnohým nepříjemnostem lze předcházet. S Právní Ochranou Majetku získáváte preventivní komplexní řešení na míru pro Vaší konkrétní životní situaci.“