Novela občanského zákoníku upřesňuje dosavadní pochybnosti kolem založení SVJ a s tím souvisejících dokumentů

Zákon č. 163/2020 Sb., účinnost: 1.7.2020

Další oblastí občanského zákoníku, která se dočká změny s účinností od 1.7.2020, je právní úprava založení a vzniku SVJ a s tím souvisejících právních dokumentů. Tato úprava kvůli své nesrozumitelnosti a nejednoznačnosti již od počátku své účinnosti vyvolávala řadu diskuzí.

Založení SVJ

Zákon i nadále odlišuje mezi založením a vznikem SVJ. K založení SVJ dochází schválením jeho stanov. Nově tyto stanovy mají vždy být přijímány jako samostatný dokument (dosud mohly být součástí prohlášení vlastníka nebo smlouvy o výstavbě). Rozhodnutí o přijetí stanov vyžaduje i nadále formu veřejné listiny (notářského zápisu), ale při jejich změně je nově výslovně uvedeno, že se forma veřejné listiny nevyžaduje. Forma veřejné listiny není vyžadována ani v případě, kdy je SVJ zakládáno dobrovolně jediným vlastníkem všech jednotek (což nově zákon výslovně povoluje, když reaguje na praxi developerských společností, které chtějí zakládat SVJ ještě předtím, než jednotky v domě rozprodají).

V návaznosti na výslovné dovolení vzniku SVJ o jediném členu (vlastníkovi-developerovi) zákonodárce bez náhrady zrušil ust. § 1202 a 1203 občanského zákoníku (pravidla pro přechodné období, kdy se správcem domu stává zakladatel SVJ s většinou hlasů, tj. zpravidla developer).

Kdy je založení SVJ povinné?

Současná právní úprava předpokládá založení SVJ povinně nejpozději v momentě, kdy je „alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví 3 různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce“. Toto ustanovení však vyvolávalo zásadní výkladové problémy – mělo jít o situaci, kdy v domě budou nejméně 4 různí vlastníci nejméně 4 různých jednotek, nebo v daném domě mají nejméně 2 osoby odlišné od původního vlastníka nabýt vlastnické právo k nejméně 2 různým jednotkám? Zákonodárce tak přistoupil ke změně a nově je postaveno najisto, že SVJ má být povinně založeno v domě, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 jsou ve vlastnictví 4 různých vlastníků. Pokud nedojde ke vzniku SVJ, sankci pak pro tento případ představuje omezení právní dispozice s dalšími převáděnými jednotkami.

I nadále je zachována možnost založit SVJ i dobrovolně, je-li v domech méně než 5 jednotek a souhlasí s tím všichni vlastníci jednotek.

Vznik SVJ

Nově je ke změně stanov před vznikem SVJ vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (zpravidla tyto vlastníci budou 4 osoby a stanovy mohou stanovit i vyšší kvórum).

I nadále SVJ vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Po vzniku SVJ lze nově ze stanov vypustit údaje o prvních členech statutárního orgánů (tento nedostatek byl kritizován jako matoucí, jestliže tam údaje osob byly uvedeny i poté, co jim výkon funkce zanikl, proto bylo doporučováno po vzoru společenských smluv u s.r.o. tuto formální změnu výslovně umožnit).

Partner AK-PS Pavel Strnad dodává: „Právní úprava společenství vlastníků jednotek a s ní související ustanovení byly od účinnosti občanského zákoníku hojně kritizovány. Úprava byla nesrozumitelná, překombinovaná a příliš složitá pro laickou praxi. Sami jsme před rokem s naším klientem (developerem bytových domů) řešili případ, zda může jako výlučný vlastník domu se 4 bytovými jednotkami platně založit SVJ a nechat toto SVJ zapsat do veřejného rejstříku. Názory notářů i odborníků v oblasti SVJ se různily. Nakonec se našel jeden notář, který založení SVJ a jeho zápis do veřejného rejstříku provedl. Alespoň toto nyní zákonodárce vyjasnil, když výslovně stanovil, že SVJ může být založeno jediným vlastníkem všech jednotek. U dalších provedených změn se teprve ukáže, zda budou efektivní pro běžný život vlastníků jednotek.“