Novela občanského zákoníku navrací předkupní právo z roku 2014 a nově umožňuje sjednat smluvní pokutu u nájmu bytu

K předkupnímu právu:

Zákonodárce se nyní navrací k původnímu znění ustanovení § 1124 a 1125 občanského zákoníku, kdy předkupní právo má být uplatněno pouze tam, kde se jedná o spoluvlastnictví (movité či nemovité věci) založené pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. K jeho uplatnění může dojít po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví, a to i pro případy bezúplatných převodů (např. darování). Ale k jeho využití nedojde, jestliže se jedná o převod mezi spoluvlastníkem a jeho manželem, sourozencem nebo příbuzným v linii přímé (prarodiče, rodiče, děti) anebo jiným spoluvlastníkem.

V širším rozsahu je pak předkupní právo zakotveno u spoluvlastnictví zemědělského závodu.

Zajímavostí je, že dikce těchto ustanovení byla již novelizována v roce 2016 tak, že při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti spoluvlastníci vždy měli předkupní právo. Ale po vlně kritiky a neudržitelnosti této právní úpravy v praxi např. pro případ prodeje garážového stání vymezeného jako nebytová jednotka spoluvlastněná i ostatními vlastníky v domě bylo nezbytné oslovit všechny tyto spoluvlastníky s nabídkou spoluvlastnického podílu – vznikala tak absurdní situace přehnané administrativy, kdy bylo oslovováno 50 a více vlastníků, a zamýšlený prodej pak mohl být i zmařen.

Nyní se vrací původní koncepce, která umožňuje vypořádání vztahů mezi spoluvlastníky v případech, kdy jejich spoluvlastnictví vzniklo bez jejich vůle. Po uplynutí 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví pak už ani v těchto případech předkupní právo spoluvlastníkům nenáleží. Toto ale bude platit až pro případy smluv (např. kupních) uzavřených po 1.7.2020, pokud byla daná smlouva uzavřena před tímto datem, předkupní právo spoluvlastníků k nemovitosti trvá a spoluvlastníky je tak nutné oslovit.

Smluvní pokuta u nájmu bytu (nebo domu):

Dosud občanský zákoník nedovoloval sjednat mezi pronajímatelem a nájemcem bytu smluvní pokutu. Účelem bylo chránit nájemce jako slabší smluvní stranu před smluvním sankcionováním za neplnění povinností (takové sankce měl stanovit jen zákon). Pokud byla smluvní pokuta sjednána, jednalo se o tzv. zdánlivé právní jednání (tj. nepřihlíželo se k ní, resp. jako by ve smlouvě nebyla). Pronajímatel tak mohl ve smlouvě s nájemcem sjednat pouze nájemné, zálohy nebo náklady na služby a jistotu.

Nově bude sjednání smluvní pokuty umožněno, byť v omezeném rozsahu. Cílem je motivovat nájemce k plnění jeho povinností a zajistit pronajímateli smluvní pokutou paušalizovanou náhradu škody (je třeba výslovně uvést, že náhrada škody není ujednáním smluvní pokuty vyloučena). Limitem pro výši smluvní pokuty a zároveň poskytnuté jistoty je trojnásobek měsíčního nájemného (toto omezení bylo sníženo předchozí novelou občanského zákoníku z. č. 460/2016 Sb. z šesti na trojnásobek). Lze tak kombinovat sjednání jistoty a smluvní pokuty, ale v souhrnu nesmí převýšit 3x měsíčního nájemného.

Partner AK-PS Pavel Strnad dodává: „S předchozí novelou občanského zákona se využití předkupního práva skutečně v mnoha případech zkomplikovalo. Vznikali například i situace, kdy si spoluvlastníci poměrně dělili nemovitost, a ta se tak stala funkčně nevyužitelnou. Vítáme tuto novelu, která navrací předkupní právo jen ve specifických případech. Očekáváme, že právě mezi dědici může být toto právo hojně využíváno. Spoluvlastnictví dědiců velmi často vyvolává spory, klientům Právní Ochrany Majetku tak často zdůrazňujeme, že zejména nemovitosti (rodinné domy, byty atp.) je vhodné nedělit a striktně je zůstavit jen dědici jedinému. Lze tak předejít nepříjemným rodinným sporům nebo v případě nedostatku peněz k vyplacení ostatních dědiců pak prodeji rodinné nemovitosti, jehož výtěžek by si dědici rozdělili.“