Novela občanského zákoníku mění i některá pravidla pro činnost SVJ

Zákon č. 163/2020 Sb., účinnost: 1.7.2020

1. SVJ nově bude moci převzít vybrané kategorie dluhů

Dosud zákon výslovně zakazoval, aby SVJ zajišťovalo dluh jiné osoby.

Nyní dochází ke zmírnění tohoto zákazu o vybrané kategorie dluhů. Konkrétně SVJ může převzít, přistoupit nebo zajistit dluh z úvěru, který byl poskytnut právnické osobě (zpravidla družstvu) na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu. Podmínkou je písemný souhlas s úředně ověřeným podpisem všech členů SVJ. V případě, že by člen nesouhlasil nebo získání jeho souhlasu nebylo z organizačních důvodů či libovůle dotyčného člena možné, lze takový souhlas nahradit rozhodnutím soudu. Soud pak dle okolností konkrétního případu zváží, zda je pro toto převzetí (přistoupení, zajištění) dluhu důležitý důvod a lze takový souhlas po členu spravedlivě požadovat.

2. Změny v právní úpravě působnosti shromáždění SVJ

- nově bude vypuštěno schvalování změny prohlášení vlastníka a jeho náležitostí, např. změny podlahové plochy bytu, sloučení nebo rozdělení jednotek, změny podílů na společných částech (o zjednodušení procesu přijetí změny prohlášení vlastníka jsme Vás již informovali)

- ke schvalování „finančních“ dokumentů SVJ nyní bude doplněno výslovně i schvalování rozpočtu SVJ

- o výši záloh na úhradu služeb bude nově moci rozhodovat statutární orgán SVJ (předseda nebo výbor)

- zpřesní se pravidla pro rozhodování shromáždění o opravách, údržbě a stavebních úpravách společných částí, kdy shromáždění rozhoduje v případech společných částí vně bytu a těch, které nejsou ve výlučném užívání některého z vlastníků. Bližší pravidla stanoví nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím a ve stanovách konkrétního SVJ. Jsou-li prováděny stavební úpravy společných částí vyžadující změnu prohlášení vlastníka, pak je třeba postupovat podle pravidel pro schvalování změny prohlášení vlastníka. Jaké povinnosti má vlastník při provádění stavebních úprav si můžete přečíst zde.

- dochází ke zúžení kompetence shromáždění vzhledem k určení osoby zajišťující správu domu a pozemku. Nově již nebude shromáždění schvalovat samotné znění smlouvy ani cenu či rozsah činnosti této osoby. Rozhodovat tak i nadále bude shromáždění pouze o samotném výběru či změně konkrétní osoby správce.

3. Soud může rozhodnout o záležitosti týkající se správy domu a pozemku

Na návrh přehlasovaného vlastníka může soud rozhodnout nejen o neplatnosti takového rozhodnutí shromáždění, ale nyní nově i na základě návrhu rozhodnout o uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek podle slušného uvážení.

4. Novinkou je náhradní shromáždění

Za předpokladu, že to stanovy SVJ připustí, lze konat náhradní shromáždění SVJ s minimální účastí vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů (aby náhradní shromáždění bylo usnášeníschopné). Cílem je odblokovat rozhodování SVJ v případech, kdy se vlastníci nejsou schopni sejít (běžné shromáždění k usnášeníschopnosti vyžaduje přítomnost vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů).

5. Nově jsou upravena pravidla pro rozhodnutí mimo zasedání vyžadující formu veřejné listiny

Vyžaduje-li zákon pro rozhodnutí formu veřejné listiny (notářského zápisu), je nutné nechat návrh rozhodnutí vypracovat ve formě veřejné listiny, a to rozeslat. Zároveň i samotný proces rozhodování mimo zasedání (per rollam) má být osvědčen veřejnou listinou. Pro případy rozhodování např. o změně stanov SVJ založených po 1.1.2014 tak nyní budou potřeba 2 notářské zápisy – o návrhu rozhodnutí a osvědčení průběhu rozhodování. Rozhodování mimo zasedání lze využít v případech, kdy shromáždění nebylo usnášeníschopné nebo připouští-li to stanovy.

Partner AK-PS Pavel Strnad shrnuje: „Zákonodárce provedl dílčí úpravy týkající se činnosti SVJ. Vždy je ale třeba zkoumat i znění stanov konkrétního SVJ. Z vlastní zkušenosti známe případy, kdy docílit usnášeníschopnosti shromáždění SVJ není snadné, ba dokonce je zcela nemožné. Kvitujeme tak právní úpravu náhradního shromáždění, byť až praxe ukáže, jak se tento institut podaří využívat. V zásadě se však dobře osvědčuje i možnost hlasování "per rollam.“